馬來西亞的「森林城市」,背後是兩方勢力的博弈?

想通過買房拿長期簽證的路還走得通嗎?

森林城市​​展售廳

碧桂園規模最大的海外地產項目「森林城市」,在馬來西亞今年曆史性的政黨輪替後,其前景被推到了風口浪尖。

兩家長期簽證計劃代辦公司負責人近日分別對世界說表示,馬來西亞政府在9月24日通知他們,馬政府將「暫緩批准」給予富裕外國人的長期簽證計劃。但欲申請者仍可繼續提交申請。

其中一名簽證代辦公司的負責人稱,馬來西亞政府還鼓勵代辦機構自行申報「是否曾協助碧桂園森林城市項目的樓盤業主申請長居簽證」,另一家公司的負責人則表示「未聽聞此事」。

這是馬來西亞總理馬哈蒂爾在8月27日突然稱「我們不會對外國人出售’森林城市’,不會給來這里居住的人發放簽證」;但隨後,馬來西亞聯邦政府的內閣部長、總理署、州務大臣又發出與馬哈蒂爾表態相矛盾的聲明後,馬來西亞聯邦政府採取的最新行動。

「森林城市」項目位於馬來西亞西部南端的柔佛州, 與新加坡隔海相望,離柔佛州首府新山市區約30分鐘車程。

開發商規劃填海打造四個人工島,填海總面積約為半個澳門 ,預計投資額高達2500億人民幣,開發週期為20年,項目最終預計可容納70萬人居住。

今年6月,在馬來西亞政局「變天」後,碧桂園的銷售代表仍對世界說稱,「森林城市」項目每平米的價格約為兩萬人民幣。多名馬國房產人士對世界說稱,此價位約為新山市區房價的兩倍,甚至與馬國商業首都吉隆坡的部分樓盤相當。

森林城市​​入口,森林城市填海不久便開始蓋樓,速度讓當地人吃驚 來源:作者

公開資料顯示,目前馬來西亞政府對「森林城市」項目的討論和潛在的處置方針, 主要環繞馬哈蒂爾提出的「森林城市」樓價過高本地人負擔不起,整個社區恐成外國人「飛地」的疑慮而起。

其中,將影響樓盤項目本身和買家權益的政策變數包括:馬政府主導的「馬來西亞-我的第二家園」長期簽證計劃與「森林城市」外籍申購者的申請資格;「森林城市」地產項目是否要為馬來西亞本國人設定保留比率;以及外國人購買位於馬國房產的相關規定是否生變,等等。

當初,以「買房送馬來西亞綠卡」作為促銷誘因的森林城市項目,實際上的操作,是免費協助業主藉由「馬來西亞-我的第二家園」計劃,取得赴馬來西亞的十年多次入境、且可重複更新的社交簽證。

但是,這一長期簽證的性質,實際上並非「綠卡」, 持有者不會得到馬來西亞的永久居留權,甚至若想申請這一長期簽證,在馬購置房產亦非必要條件。

「馬來西亞-我的第二家園」計劃始於馬哈蒂爾上一次總理任內,申請者無需申報在馬購置的物業。年齡在21歲─50歲的外國人只需提供50萬林吉特(約合人民幣83.26萬元)流動資產證明,並於首年在該國銀行定存30萬林吉特,就可提出申請;50歲以上的申請者,則只需提供35萬林吉特以上的流動資產證明,定存15萬林吉特。

從2002年至2018年6月底,共有來自130個國家的4萬多名外國人成功申請到這一長期往來簽證。其中,中國人申請者有1.18萬名,為其中最大群體。

景地商務諮詢中國區總經理黃炳鐔對世界說表示,此前從提交「馬來西亞-我的第二家園」申請到獲批,一般需時在6個月以內。

他推測,日後馬來西亞政府可能會在「第二家園」計劃中,加入「須申報是否為森林城市業主」的條款,並且增加馬國的內政部審核程序,申請時間可能會延長至九個月。但黃炳鐔認為,馬國政府不會取消這項行之有年的簽證計劃。

除了簽證計劃,涉及「森林城市」項目的政策變數,還不僅限於馬哈蒂爾和馬來西亞聯邦政府一端;根據馬來西亞法律,項目所在地的柔佛州政府,乃至於對柔佛州政治決策擁有影響的馬來傳統君主─柔佛州蘇丹的意志,都會捲入其中。而「森林城市」項目的開發前景與買主權益的波動幅度,則取決於上述幾端利益相關者之間的意志博弈。

管制權力分散

依據當前馬來西亞政治格局,馬哈蒂爾的個人意志,對於馬國內政部的簽證審查決策,可能有較大影響力。

馬國聯邦政府與柔佛州政府,還可能針對「森林城市」是否要增設外國人購買房產的限制條款、是否要在項目中保留一部分低價屋銷售給馬來西亞本地人等事宜進行協調;若政策出現修改,料將大幅衝擊「森林城市」今後的開發與銷售計劃。

但與此同時,不論是馬來西亞聯邦政府還是柔佛州政府,都還需要顧及在項目中擁有持股的傳統馬來族群當地君主─柔佛州蘇丹的意見。

柔佛蘇丹(中)與王儲(左一) 來源:推特

今年9月,馬國聯邦政府的房屋與地方政府部,已同財政部、內政部、柔佛州政府與「森林城市」開發商等組成特別委員會,調查及重審與「森林城市」有關的交易、外國業主比率等事項。一名柔佛州政府的新聞官對世界說稱,該特別委員會在9月中旬已召開了第一次會議,開會地點在馬國聯邦政府所在地布城。

在柔佛州政府方面,該州的房屋與鄉區發展委員會主席亦對《馬來郵報》稱,柔佛州政府已經成立一個任務小組,全盤檢討該州的房屋發展政策。該小組計劃在今年10月前完成研究。另外他還說,柔佛州政府已向聯邦房屋部提議:保留「森林城市」中30%的單位出售給馬來西亞人。柔佛州的州務大臣Osman Sapian在9月初則表態稱,「森林城市」是一個開發週期長達30年的計劃,能提供工作機會給馬來西亞人,柔佛州政府相信,馬來西亞有全面的法律來保護外國投資者和公司的權利,包括購買地產的權利。

回顧過去,馬哈蒂爾在上一次擔任馬來西亞總理任內(1981─2003年),曾有過削弱各州馬來君主王權的紀錄。

然而,馬哈蒂爾這一次上台,憑藉的不再是長期把持政經權力的國民陣線,而是依靠由多黨組成、此前並無聯邦層級執政經驗的希望聯盟。

此外,馬來西亞正面臨巨額國債與經濟疲軟等挑戰,新上台的希望聯盟頗有鞏固投資者信心的需要。

而在希望聯盟之中,馬哈蒂爾帶領的土著團結黨規模較小。如果要強勢落實其個人意見,仍會受到多方掣肘。

8月20日財新在北京專訪馬來西亞總理馬哈蒂爾 來源:財新網

在馬來西亞聯邦制度下,涉及移民的政策屬聯邦政府管轄;而與「森林城市」相涉的「第二家園」長期簽證雖由旅遊、藝術與文化部主管,但其亦需遵循聯邦內政部出台的移民政策。

現任的聯邦內政部長慕尤丁正在接受胰臟腫瘤的治療,是與馬哈蒂爾共同創辦土著團結黨的得力夥伴。而旅遊、藝術與文化部部長則為莫哈末丁。他來自與希望聯盟合作的另一政黨─沙巴民族復興黨。

按照馬來西亞法律,住【房事】務屬於聯邦政府與州政府共同管轄的事務,聯邦與州可各自訂定規範;當兩者出現衝突時,以聯邦法令為優先。而土地、森林、水則屬於州政府管轄。

但除了民選州議會產生的州政府之外,在馬來西亞各州,傳統的馬來族群君主個人(在大多數州,君主頭銜為蘇丹),仍擁有頗強的政治影響力,不僅像多數西方君主立憲制國家的君王那樣只擁有「儀式性」權力。

馬來西亞聯邦如今的國家最高元首,也由這9個州的君主輪流擔任。

蘇丹影響力幾何


发表于: 2018-10-31 06:56:47 AM
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