最新统计多个大城市房价下跌,为什么唯有西安房价连续增长?

网友向我提问:“最新统计,北京、上海、广州、成都、昆明房价都在下跌,为什么西安房价一直增长?”以下是我针对该网友的回答。

近日(2020年11月16日),国家统计局对外公布了2020年10月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。其中西安市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.5%(环比是指相较于上个月),同比增长7.6%(同比是指相较于去年同期),还值得大家注意的是,以2015年定基基准,西安市以180.1的增长指数位列全国70个大中城市第一位

其中0.5%的环比增长指数使得西安市新建商品住宅价格的连涨数据达到了惊人的55个月,同样冠绝全国

然而密切关注我国城市房地产走势的朋友都有一个清晰的认识,那就是2019年以后随着“因城施策”和“大中城市放宽落户条件”,我国房地产市场已经由全国大中城市房价普涨的状态发展至部分城市继续增长的同时部分城市房价出现下幅。

上图中笔者用蓝色框框选的南昌、济南、青岛和郑州四座城市2020年10月份新建商品住宅成交指数相较于2020年9月就出现了下跌。

实际上单个月份出现价格指数下跌属于正常现象,毕竟每个城市每个月份新发售楼盘的定位、定价不同,从而会出现销售价格的高低浮动。

然而我们发现济南和郑州两个城市新建商品住宅价格同比也出现了下跌,这背后就与两座城市当地的相关政策、人口流动、产品特性、供需平衡等诸多因素有关了。

今天我们主要分析,为何西安房价能够连续55个月呈现增长,同时在2015年的定基水平线上达到了全国70大中城市增长第一位的成绩。

人口增量

无论大众购房的目的是自住还是投资,始终商品房直接归口的背后是人口,尤其是2018年6月,西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,严格按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号,拿到产权证满2年才能交易,同时全面禁止向企事业单位售房以来,基本上已经将投资客户挡在了门外。

那么在如此严格的限购政策之下为何西安的房价依旧一路增长呢?因为供需不平衡,我们先来说“需”!

下图是过去三年(2017-2019年)全国城市常住人口增量排名,我们可以发现西安市以年26.28万的常住人口增量位列全国第四位。

前三位的深圳、广州和杭州以2015年定基基础价格指数分别为157.6、161.9和154.9,同样高居全国前列。然而截止到2020年10月这三城的房价已经高达78722元/㎡、38351元/㎡和32181元/㎡,分别位列全国第1、第5和第8位(西安以15974元/㎡仅位列全国第26位)。

常住人口的增长排名体现出了西安房地产市场的需求端,下面我们再来看供应端数据,大家就能更明白西安房价为何上涨了。

西安市商品房供应量

同样我们以过去三年(2017-2019年)数据为例:

2017年,西安市房屋施工面积15843.92万平方米,增长5.4%;房屋竣工面积1634.63万平方米,增长4.0%;

2018年,西安房屋施工面积16044.57万平方米,增长1.3%;房屋竣工面积977.28万平方米,下降40.2%

2019年,房屋施工面积17475.02万平方米,增长8.9%;房屋竣工面积1057.69万平方米,增长8.2%。

以上数据包含住宅、办公和商业用房。

通过以上数据我们不难发现,在2017-2019西安市常住人口增量高居全国前四的时间内,西安市房屋竣工面积不增反降,尤其是在2018年更是下降了40.2%,全年房屋竣工面积仅977.28万平方米,同时这一年西安市还出台调控政策,推出刚需摇号、禁止企事业购房以及限定新房买卖时限

同时期的郑州市,年常住人口增量约20.93万人,可谓相当可观,但是为何郑州市房价会同比出现下跌呢?

我们来看2018年郑州市商品房屋竣工面积达到了1946.1万平方米,是西安的两倍还多;2019年更是保持高增长商品房屋竣工面积达到了2107.4万平方米,同样是西安的两倍之多。

在常住人口增量不足西安的基础之上,商品房竣工面积连续两年都是西安市的两倍之多,需求增长率低于供给增长率,就会出现供大于求的现象

根据易居研究院2020年初发布的《全国百城库存报告》显示,郑州市以54%的库存同比增速高居全国第5位

综上所述,我们发现过去三年以来,西安市在全国率先放宽落户政策,向全国城市抢人,三年时间常住人口总量破千万,常住人口年增量高居全国第四;在此基础上西安市新建房屋竣工面积却并没有出现同比例增长,反而出现40.2%的降幅,同时进一步严格调控房地产市场,从而出现了供需不平衡、刚需用户优先选择、改善性用户买不到房的市场现象

因此部分改善性用户只能被迫挤入二手交易市场,根据统计局公布的2020年10月份70大中城市二手住宅价格销售指数显示,西安市二手房价格环比增长0.3%,同比增长1.2%,依然呈现双增长。

西安房价的未来走向

那么西安未来的房价还会如此高增长吗?

实际上从近年来西安市房屋竣工面积的减少以及西安市刚刚(10月份)发布的西安市现代产业布局规划就能看出:未来5年,西安市在深化电子信息制造、汽车、航空航天、高端装备制造、新材料新能源和生物医药六大支柱产业的基础上,还将会大力发展人工智能、5G产业、增材制造、机器人产业和大数据云计算产业五大新兴产业,同时打造西安全市的全域旅游业。房地产方面将进一步得到削弱,同时还将有大量的共有产权住房、廉租房、人才公寓等多类型住宅产品投入市场,给住宅市场提供多样化,满足不同收入群体的住房需求。

西安虽然的人均可支配收入以及白领工资收入等方面与一线及其他省会城市存在较大差距,然而因为西安分布着诸多央企、国企以及三产企业,因此在全国城市工资中位数排名中,西安市以4203元/月位居全国第9位(中位数是指按照排序数据数列当中位于中间的那一位数,最高的北京6906元/月),正是基于此工资收入差别,目前的西安市场存在着部分城市家庭多套房,而部分外来新西安人无房、租房或拼尽全力贷款买房的住房现象。

未来5年,如果西安市常住人口增量呈现下滑态势,同时西安市增加共有产权等住房建安量,那么不排除西安再次进入横盘期或继续保持小幅增长的发展态势(也会出现一年中部分月份环比零增长甚至小幅下跌);

反之,如果未来5年西安市常住人口增量依然保持在全国前列(个人认为不会如此),同时西安市全年房屋竣工面积没有出现大幅增长,市场需求依旧高于市场供给,那么西安在当下的全国房价排名下(全国第26名)还会出现增长,毕竟以西安市的经济总量、经济增速、人口总量、人口增量对比目前排在西安房价前面的城市来看西安还有很大的进步空间。

实际上纵观全国城市的落户、补贴政策以及房价水平,普通人要想尽快在核心城市购买商品房的办法只有两个:一、让自己成为高学历的人才;二、让自己的赚钱能力得到提升。如果你不想多努力、多付出,只想着核心城市的房价下跌,以我十多年的房地产从业经验以及对于我国城市经济发展的了解来看,不太现实。

以上内容仅供大家参考,不求所有朋友认同,笔者内心还是希望每个人居者有其屋。

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发表于: 2020-11-26 03:30:45 PM
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