这10个城市,房价上涨压力过大!

作者:公子不悔

判断一个城市房价的短中长期走势,坊间有个公式,长期看人口,中期看土地,短期看金融。

其实,影响一个城市短期房价走向的因素,除了金融还有两个关键,一个是政策,另一个是供需。

金融当然是影响一个城市房价短期走势的关键,比如城市贷款利率的沉浮,能够在短期内很快影响这座城市的需求,利率升高,需求就会下降。

从这个角度来看,金融还是通过调节需求来调节房价。

政策也是一样,强调控政策一旦出台,短期内必然会影响需求,最终影响这座城市的房价。

所以,归根结底,短期影响房价最关键的因素还是供需。

今天,我们就来看看短期内哪些城市的供需矛盾较大。

根据易居研究院3月末公布的100个城市新建商品房去化周期排名来看,新房供需矛盾非常大的10座城市分别是:

湖州、合肥、南通、珠海、扬州、徐州、中山、九江、嘉善、清远。

这10座城市的区划周期都在6个月以下。

按照住建部的指示,对消化周期在36个月以上的,应停止供地,因为供应远远大于需求,房价下行压力大。

消化周期在36至18个月的,要减少供地,同样是因为供应大于需求。

18个月至12个月之间,最为合理,这时候可以视情况而定。去化周期在12至6个月的,要增加供地,因为供需矛盾在加大。

6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏,因为供需矛盾非常大,房价上涨压力非常大。

换句话说,上面点到的10个去化周期都在6个月以下的城市,房价上涨压力很大。

十座城市除了九江,其他都在长三角和珠三角,因为市场火爆,卖得太好导致去化周期快速缩短。

以位列第一的湖州来说,进入2021年,成交量大涨。1月份湖州中心城市新建商品住宅签约3952套,同比上升229.06%,主城区新建商品住宅签约1974套,同比上升202.30%。2月份,湖州新房成交高达2395套,创下近5年来月度新高,同比上涨466.5%,13373元/㎡的成交价格同比上涨12.3%。

最终湖州不得不在3月20日至27日,对网签进行熔断,以避免3月份的成交量继续扩大。当然同时,还出台了调控,收紧了限购,提出:

在中心城市范围内,连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭,限购一套住房(含新建商品住房和二手住房),市人才政策规定的除外。

政策收紧,会消化掉一部分需求,能够有效缓解湖州的上涨压力。

位列第二的合肥更是如此,新房遭疯抢,甚至需要全款才能买得到。官方数据显示,3月份合肥共网签住宅5327套,环比上涨30%,同比上涨24.1%。

作为中心城市,合肥的上涨压力在以上10个城市中是最大的。但合肥在4月5日深夜,发布了“新政八条,开启了合肥楼市史上最严调控时代。

合肥加强市区和学区房调控,并延长了限售,将法拍房纳入限购,并停止向法人与非法人组织出售商品房,力度非常大。

这一波调控可以消化掉合肥很大一部分购房需求,缓解合肥的存销压力。

至于南通、珠海、扬州、徐州、中山、嘉善、清远这些城市和县城,都是因为销量过往导致的存销比压力。比如珠海因为深圳、广州、东莞调控收紧,游资涌入珠海,楼市一片叫座,上周珠海一楼盘开盘摇号,直接秒光。

九江存销比压力巨大,是因为棚改因素。去年7月份,九江市住房和城乡建设局发布《九江市中心城区住房建设规划(2019-2025年)》,在规划期内,九江棚户区改造(含货币安置)3.21万套。

拆旧房,发钱补贴让棚改户买新房,这是很多三四线城市的上涨逻辑,九江依然在上演。

再者,九江的区位优势也不错,是江西的北大门,水路陆路优势并举,在八纵八横高铁规划中,九江占据了两条通道,和很多省会城市数量一样,这也决定了九江的楼市存在一定的价值。

我的建议是,这些城市的刚需客,能尽早上车就尽早。

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发表于: 2021-04-14 02:58:43 PM
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